杭（háng）州网讯 4月17日国务院发布《关于坚（jiān）决遏制部（bù）分城市房价过快上涨（zhǎng）的通知》，提出“坚决抑（yì）制不合理（lǐ）住（zhù）房需求（qiú）”，银行房贷等各项政策（cè）的变化，使（shǐ）得 房产买卖（mài）双方产生了（le）许多新的纠纷。
在房产新政下，原先订立的（de）交（jiāo）易（yì）合（hé）同该怎样继（jì）续？认为不能继续执行（háng）的合同能（néng）不（bú）能解（jiě）除？如何操作才不会（huì）违约？面对现场听众提出的问题（tí），昨天，在（zài）浙（zhè）江图书馆举办 的“泽大法（fǎ）律大讲堂”中，浙（zhè）江大学律师实务研究中心的（de）专家、律师们一一做了解（jiě）释。
贷（dài）款门槛高了（le），想解除合同怎么办？
全新（xīn）的贷款政策大大提高了买房的“门槛（kǎn）”，让（ràng）许多原本（běn）准备购买第二套、第（dì）三套房屋的（de）人觉得（dé）有些吃不（bú）消，纷纷想解（jiě）除（chú）合同（tóng），这时应该怎（zěn）么办？
律（lǜ）师点拨：可适用（yòng）最高（gāo）院《关于审理商品（pǐn）房买卖（mài）合同纠纷案件适用法律（lǜ）若干问题的解释》第23条（tiáo）。
该条（tiáo）规定（dìng）：“商品房买卖合同（tóng）约定（dìng），买（mǎi）受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同（tóng）并（bìng）导（dǎo）致商品房买卖合同（tóng）不（bú）能继续履行的（de），对方（fāng）当事 人可（kě）以请求解除合同和赔（péi）偿损失。因不可归责于当事（shì）人双方的事（shì）由未（wèi）能订立商品（pǐn）房担保（bǎo）贷款合同并导致（zhì）商品房买卖合同不能继续履行的，当事人（rén）可（kě）以请（qǐng）求解除合（hé）同， 出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或（huò）者定金返还（hái）买受（shòu）人。”。
但律（lǜ）师同时（shí）提（tí）醒，应根（gēn）据当（dāng）事人提供的证据（由（yóu）主张解除的一方（fāng）提供证（zhèng）据），区分实际情况（kuàng）是（shì）否符合（hé）以下二个条件：（1）“不可（kě）归责于当（dāng）事人（rén）双方事（shì）由（yóu）”。（2） “并导（dǎo）致已订立的合同不能继续履行”。
房产新政不能算“不（bú）可抗力”或“情事变更（gèng）”
在现场，有许多市（shì）民提出，合同上有写明“碰到不可抗力或情势变更（gèng），可以解除合约（yuē）。”能不能利用这一条来解除购房合（hé）同？
律师（shī）分析（xī）：“不可抗力”是指“不能预见（jiàn）、不能避免（miǎn）并（bìng）不能（néng）克服的客观情况”，房（fáng）产（chǎn）新政不属于“不可抗（kàng）力”或“情事变更”。
长期以来，国家控制房（fáng）价（jià）过快增长（zhǎng）的决心和信号是明确的（de），当事人对房（fáng）贷政策的调整在订立（lì）合同时应该有所（suǒ）预见，同时，首付提高并是不能克服，可以（yǐ）去借钱来付（fù）首 付继（jì）续履行合约。
所以，以（yǐ）‘不可抗力’为理由解除（chú）合（hé）约这条路行不（bú）通。”
开发商没有（yǒu）预售证（zhèng），认购无（wú）效
现场听众中，有不少市民（mín）并不是（shì）购买现房，而（ér）是（shì）预购了期房，有的（de）市民说，看现在这个形式（shì），房价可能要（yào）跌（diē）了，预购的（de）房子（zǐ）不想要了（le），能不能和（hé）开发商解除合同？
律师答疑（yí）：如果（guǒ）开发商（shāng）未取得商品房（fáng）预售许可证（zhèng）明（míng），以“预（yù）约”“认（rèn）购”“意向”等方式收（shōu）取买（mǎi）方人（rén）款项或定金、意向（xiàng）金等，或订立买（mǎi）卖合同的，主张合（hé）同无效， 买房人（rén）有权要求开发商返还已付（fù）购房款和本金等。
但（dàn）如果开发（fā）商已（yǐ）经取得了预售许可，能（néng）否解除合同还要（yào）看合（hé）同中的具体规定。
律师介（jiè）绍，如果一方（fāng）当事人（rén）单方（fāng）面解除合同，应（yīng）当承担（dān）违约责任。违（wéi）约责任具体形式为：
（1）卖方双倍返还定金或买方定（dìng）金没收。
（2）支付合同约定（dìng）的违（wéi）约金。
（3）如（rú）约定（dìng）以首期已付款作（zuò）为补偿或赔偿（cháng）的，应视为约定（dìng）违约金（jīn）。可以根据（jù）违约金过高或（huò）过低（以实际损失（shī）上（shàng）下30%为标准（zhǔn））的规定，请求（qiú）法院酌情调整。
（4）预（yù）期（qī）利益损失的（de）补偿。
《合同法（fǎ）》第一百一十三条规定：“当事（shì）人一方不履行合同（tóng）义务或者履行合（hé）同义（yì）务不符合约定（dìng），给对方（fāng）造成损失的，损失赔（péi）偿（cháng）额（é）应当相（xiàng）当于因违约造成（chéng）的损失，包括 合同履行后可获（huò）得的利益，但不得超过违反合同一方订立合（hé）同时预见到或者应当预见到的因违反合（hé）同可能造成的损（sǔn）失。”，依此规（guī）定，如果守约方主张（zhāng）违约赔偿，则 包括当事人订（dìng）立合同（tóng）时可预见的预期利益损（sǔn）失，在房屋买卖合（hé）同中，主要是合同解（jiě）除导致房屋差价的损失。
(本文来源：杭州网 所（suǒ）属（shǔ）：综（zōng）合要（yào）闻)
