对于一方（fāng）婚前贷款购买不动产（chǎn）、婚后夫（fū）妻共同还（hái）贷的情（qíng）形，离婚时如何（hé）计算共同还贷（dài）的增值部分（fèn），分步计算的方法，第一步是计算不动产升值率，不动产升（shēng）值（zhí）率=不动产现价格除以不动产成本，而这（zhè）里的不动产成本等于购买时（shí）不动产价格+共同已（yǐ）还利息+其他费用。在计算（suàn）不动（dòng）产升值率时（shí），必须考虑利息成本，不能简（jiǎn）单地（dì）用不动（dòng）产（chǎn）现价格除以购买时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交（jiāo）易（yì）所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评（píng）估费、中介（jiè）费等，但（dàn）不包括公共（gòng）维修基（jī）金和物业费，因为其（qí）费用产生（shēng）的（de）基础并（bìng）非（fēi）交易，而是（shì）不（bú）动产长期（qī）使（shǐ）用中产（chǎn）生的（de）费用；第二步是计（jì）算非产权登记一方（fāng）所（suǒ）得补（bǔ）偿，即共同还贷部分乘以不动产（chǎn）升值率，该数额的一半（bàn）即为应补偿的（de）数额（é）。

       计算具（jù）体（tǐ）补（bǔ）偿数额（é）时，应注意确（què）定计（jì）算时点，这里的增（zēng）值是指婚后增值，不包括婚前增（zēng）值，后者属于一方的个（gè）人财（cái）产。

       同时还应考虑两（liǎng）种（zhǒng）情形下的修正（zhèng）问题（tí），一（yī）是（shì）离婚（hūn）时贷款尚未清偿完毕（bì），只（zhī）能将夫（fū）妻共同（tóng）已经偿（cháng）还的利息计入不动产成本，而不能将长（zhǎng）达20年或者30年（nián）的尚（shàng）未还贷（dài）的利（lì）息都纳入（rù）成本，否则（zé）会出现非产权（quán）登（dēng）记一方既未享受后续可能产生的（de）升（shēng）值收（shōu）益、却要现时承担因计入所有利息导致（zhì）补偿额降低的（de）不（bú）公平结果；二是一方购买（mǎi）不动产后经（jīng）过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率（lǜ）时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不（bú）动产价格作为依据，因（yīn）为购买（mǎi）不动产（chǎn）至结婚（hūn）前这段（duàn）时间（jiān）不（bú）动产的增值收益（yì）属（shǔ）于一（yī）方婚（hūn）前个（gè）人财产。

       我们（men）认（rèn）为，上述分步计算法简明易懂好操作，对审判实践中审理相关的案件提供了可资（zī）借鉴的方法。

       另外需要指出的是（shì），在离（lí）婚分割争议房产时，不仅要（yào）明（míng）了“双（shuāng）方婚后共同还贷支付的款项及（jí）其相对应（yīng）财产增值部分”，同时要根据婚姻法（fǎ）第三十九条（tiáo）的（de）规定，根据财产（chǎn）的具体情（qíng）况，按（àn）照照顾子女和女方权（quán）益的原则作（zuò）出公平裁判。也就（jiù）是说，计算出（chū）的补偿数额不（bú）是绝对的，可以根据案（àn）件的实（shí）际情况行使一定（dìng）的（de）自由裁量权，目的只（zhī）有一个，即相（xiàng）对公平合理（lǐ）地解决纠纷，平衡保护离婚双方（fāng）当事（shì）人的利益。

       审判（pàn）实践中，有时也会（huì）遇到房价下跌（diē）的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初（chū）购买时（shí）下跌（diē）了。面对这种（zhǒng）房产（chǎn）没有增值（zhí）甚（shèn）至出现负增长的情况，我（wǒ）们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本（běn）息一（yī）半的补偿。原因有二，一是一方婚前（qián）已经签订房产买（mǎi）卖合同，购买什么小区、什（shí）么楼层（céng）、什么朝向的房产是（shì）购买方自己的选择（zé），另一方婚后只是（shì）共同参与还（hái）贷（dài），购买方自然应当承担房价下跌的风险；二是离（lí）婚时房产判（pàn）归产（chǎn）权（quán）登记一方，如果只是用（yòng）于居住而非投资（zī），房（fáng）价暂（zàn）时下跌并不会（huì）对其造成实质性损失。