目前住宅小区车位大致（zhì）可分为四类：小区地面停车位、人防（fáng）地下停车位、非人防（fáng）地下停车（chē）位、小区内独立建设的（de）停车位（库）。要（yào）分析小区各类停车位的权属问题，应（yīng）结合各类停车位的（de）不同情况、特点进（jìn）行（háng）分类分析。
　　一、地面停车位
　　地面（miàn）停（tíng）车（chē）位是指直接设（shè）置在小区地表，以划（huá）线分割方式表明（míng）界限的停车设施，可分为规划地面停车位和占用业主共有道路或其他共有场地的停车位。
　　1、规划的（de）地面停车（chē）位。

该类车位是指经（jīng）规划部门（mén）批准，小（xiǎo）区开（kāi）发商（shāng）在小区红（hóng）线范围内设置的停车位，该类停车（chē）位在施（shī）工图（tú）、竣工图（tú）上均有体现。《物权法》第74条规定，“建（jiàn）筑区划内，规划用于（yú）停放汽车的车（chē）位、车库的归（guī）属，由当事人通过出售、附赠（zèng）或（huò）者出租等方式（shì）约定”。

2、占用（yòng）业主（zhǔ）共有的道路（lù）或者其（qí）他（tā）场所用于（yú）停（tíng）放汽车的车位。《物权法》第（dì）73条规定，“建筑（zhù）区划（huá）内的道路属（shǔ）于（yú）业（yè）主（zhǔ）共有，但（dàn）属于（yú）城镇公共道路的（de）除（chú）外。建（jiàn）筑区划内的（de）绿地（dì），属于（yú）业主共（gòng）有，但属于城镇公共绿（lǜ）地或者明（míng）示属于个人的除外。建筑（zhù）区划内（nèi）的其他公共场（chǎng）所、公用设施和物（wù）业服务用房，属（shǔ）于业主（zhǔ）共有”。第74条第3款明确（què）规（guī）定“占用业主共有的道路或（huò）者其他场（chǎng）所用于停放汽车的车位，属于业主共有”。对于该类地面车位的归属（shǔ），因法律明（míng）确规（guī）定属于全（quán）体业主所有，所以其权属争议不大。但在实（shí）践（jiàn）中容易引起（qǐ）业（yè）主不（bú）满的主（zhǔ）要原因是（shì）物业（yè）公司常（cháng）常对这些车（chē）位（wèi）收取车位使用（yòng）费。物业（yè）公司收（shōu）取车（chē）位使用费的作法是有法律依据（jù）的，《陕（shǎn）西省物业管理条例》第七十五条第二款规定：占用物业管理区域内（nèi）业（yè）主共有道路、场地停放（fàng）机（jī）动车辆的，由业主大会（huì）决定是否收（shōu）取（qǔ）场（chǎng）地占（zhàn）用费、收（shōu）取标（biāo）准和用（yòng）途等（děng）事项（xiàng）。业主大会决定收取（qǔ）机动车辆场地占用费的，场地（dì）占（zhàn）用费属于（yú）全（quán）体业主共（gòng）有，业主委员会（huì）可（kě）以委托物业服务企业代（dài）为收取。当然（rán），物业公司收取的车位场（chǎng）地使用费在扣（kòu）除部分车位管理物业费后应纳（nà）入（rù）小区业主共有账户，车位管理物业费（fèi）的提取比例（lì）一（yī）般由物业公司与小（xiǎo）区业主委员会协商确定。
　　二、人防地下停车位
　　人防地下停车位是（shì）指结合地下人防（fáng）工程修建的停车（chē）位（wèi），这些停车位（wèi）属（shǔ）于（yú）人防工程的组成部（bù）分。对于人防地下停（tíng）车（chē）位的权属理（lǐ）论（lùn）界存在争议，主流观点分（fèn）两类：一类（lèi）观（guān）点认为人（rén）民防（fáng）空工程属于国防工（gōng）程的（de）组成部分，所有（yǒu）权（quán）归（guī）国家所有，开发商无权处分（fèn）；另（lìng）一类观点（diǎn）认为人（rén）民防空工程因由开（kāi）发商投资建造，所（suǒ）以应属（shǔ）于开发商所有，但战（zhàn）时国家可无条件征用。

三（sān）、非人防地下停车（chē）位
　　《城市地下空间开发利用管理（lǐ）规定（dìng）》对该类车位的权属有不同于物权法的（de）规定，该法规25条（tiáo）规定，“地下（xià）工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁处（chù）分’的原则，允许建设单位对其投资开（kāi）发建设的地下工程（chéng）自营或依（yī）法进（jìn）行（háng）转让（ràng）、租（zū）赁”。对于该类地（dì）下（xià）车（chē）位，开发商可（kě）以选择向国土（tǔ）部（bù）门缴或者不缴土地出让金，如果开发商缴纳该车（chē）位的土地（dì）出让金（jīn），国土部分可以为（wéi）包含该类车位的地库（kù）办理权（quán）属（shǔ）初（chū）始登记，但因为单（dān）个（gè）地下车位不符合（hé）“房屋”独立使用空间的（de）特（tè）征（zhēng），即使该地库办理了初始登记也无法办（bàn）理该类（lèi）车位的单独的产（chǎn）权证。目前住宅小区（qū），开发（fā）商一般（bān）选择转让车位使用权（quán）或者出租的（de）方式处分该部分车位，但该类车位的处分（fèn）过程（chéng）中（zhōng），不管是转让协（xié）议还是租赁（lìn）协议均无法办理备（bèi）案（àn），属监（jiān）管的空白区，亟待政府出（chū）台监管措施。
　　四、独立（lì）建设的停车（chē）位（库）
　　该类车位具有独立性，其是在开发商拥有独立使用权（quán）的（de）土（tǔ）地上投资（zī）建设的车位（wèi），能够依法办理产权（quán）初始（shǐ）登记和（hé）转移登（dēng）记，初始登（dēng）记后其（qí）所有（yǒu）权明确由开发商享有，在出售给特定（dìng）业主办理转（zhuǎn）移登记（jì）后（hòu），产权为（wéi）特定业主所有（yǒu）。该类车（chē）位为最“正规”的车位，基本可等同于房屋看待，转让协议等均须在（zài）政府部门备案，并可（kě）办理不动产登记权属证书。但是因（yīn）投资成本较大等原因，开（kāi）发商投资修建该类车位的意愿不高，该类车位在（zài）实践中不多。

从上述分析也（yě）可看出，除地（dì）面（miàn）停（tíng）车位和独立建设的停（tíng）车位（库）其（qí）权属法律规定（dìng）明（míng）确外，现有法律法（fǎ）规对于其余两类地（dì）下停（tíng）车位的权（quán）属并无特别（bié）明（míng）确（què）规定（dìng），实践中也处于政府监管的盲区，其权属的厘清尚（shàng）待法律（lǜ）法规的完善。